Orden de demolición, responsabilidad patrimonial y plazo de prescripción.

Plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial por demolición parcial de una vivienda.

La anulación total o parcial en sede judicial de una licencia urbanística -que implica finalmente la demolición de una parte o la totalidad de una edificación- acaba generando importantes perjuicios a terceros compradores que en muchas ocasiones actuaron de buena fe en la creencia de que el otorgamiento previo de la licencia urbanística «garantizaba» el buen fin de la compraventa. Por otro lado a menudo los recursos y los distintos incidentes de ejecución retrasan considerablemente la ejecución definitiva del fallo, de tal modo que cuando los propietarios sufren efectivamente los perjuicios derivados de la ejecución material del derribo pueden haber transcurrido años, incluso lustros, desde la firmeza del fallo anulatorio, surgiendo dudas respecto al dies a quo para el cómputo del plazo de prescripción de la acción de responsabilidad patrimonial.

Sobre esta cuestión me facilita un buen compañero, José Antonio Sánchez del Valle Vázquez, un fallo en el que se entra a conocer de una problemática similar a la anteriormente señalada, en la que como antecedentes de hecho más destacables podríamos citar:

1º.- En su día se aprueba por una entidad local una licencia de obra por la que se autorizaba la construcción de un edificio, que es recurrida por un tercero, siendo dicho recurso estimado finalmente por el TSJ que acuerda la demolición parcial del inmueble, llevándose a efecto muchos años después, viéndose afectados tanto elementos comunes como privativos.

2º.- Una vez llevada a cabo la restauración de la legalidad, la comunidad de propietarios y los propios vecinos -subrogados ob rem- que sufrieron las consecuencias físicas de la ejecución de la sentencia, interponen reclamación por vía de la responsabilidad patrimonial invocando los artículos 54 de la LBRL, 139 a 146 de la Ley 30/1992 y (específicamente), el artículo 35.d) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

El interés del caso estriba no tanto en los presupuestos de la responsabilidad patrimonial sino en la determinación del dies a quo a los efectos de la posible concurrencia de prescripción, y en este sentido en las conclusiones de la recurrente se señalaba:

«Primero.- De la prescripción alegada de adverso. Antes de pasar a desgranar el resultado de la prueba practicada resulta conveniente detenerse en el análisis de esta primera cuestión de orden jurídico, cuyo planteamiento resulta esencialmente rechazable. Sostiene la demandada que, con base en la teoría de la actio nata, el plazo de prescripción hubo de empezar a computarse con ocasión de la aprobación por parte del ayuntamiento del proyecto de demolición y reposición parcial de cubierta (acuerdo adoptado por la junta de gobierno local en sesión celebrada en fecha 22 de junio de 2011, para el otorgamiento de la licencia, aprobatoria del proyecto) o, alternativamente, en el momento en que la administración que ha visto anulada la licencia de obra primigenia materializó la contratación de las obras descritas en dicho proyecto y no, como esta parte ha sostenido, tras la finalización material de las obras ejecutadas (lo que, según se ha acreditado por prueba documental no negada de adverso, tuvo lugar a finales del mes de junio del año 2012).

No podemos estar de acuerdo con ello, y mucho menos con la afirmación relativa a que es en alguno de aquellos dos instantes temporales cuando se produce la fijación y determinación del perjuicio en el patrimonio de mis mandantes. Y si disentimos lo hacemos esgrimiendo que la jurisprudencia dictada en interpretación del artículo 142 de la Ley 30/1992 se ha pronunciado de manera favorable a la tesis de esta parte, motivo por cual entendimos oportuno anticiparnos, ya con ocasión del trámite de demanda, a una alegación como la finalmente planteada de adverso y defender la temporaneidad de la acción ejercitada con cita de las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2007 y del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria de 13 de marzo de 2006, las cuales constituyen claro ejemplo del criterio sentado sobre la materia, que pone el acento en:

(a) Que, en cuanto al nacimiento de una acción de las características de la ejercitada por mis mandantes, la misma “sólo puede comenzar cuando ello es posible y esta coyuntura se perfecciona cuando se unen los dos elementos del concepto de lesión, es decir, el daño y la comprobación de su ilegitimidad”.

(b) Que la necesaria realidad del daño emergente producido, en cuanto requisito de inexcusable cumplimiento en una reclamación de estas características, impide el resarcimiento de aquellos propietarios de inmuebles que, después de adquirirlos, se ven afectados por la anulación de la licencia, sin que las consecuencias de ello se exterioricen en forma de orden de demolición, por cuanto “no es posible el resarcimiento económico anticipado a los titulares de inmuebles y que el daño será efectivo y evaluable económicamente en el momento de la demolición de aquéllos, ya que sólo a dicha fecha podrán determinarse en su integridad los perjuicios irrogados, en especial el valor de los inmuebles a demoler, que deberá ser calculado con relación a aquélla, logrando plenamente la realización del principio de indemnidad en el resarcimiento a los propietarios afectados…”.

En consecuencia, resulta indispensable para que se declare la responsabilidad patrimonial de la administración autora del acto de otorgamiento de licencia anulado la plasmación en el mundo material de los efectos de dicha anulación en forma de demolición. Y es lógico que ello sea así pues, como nos indica la jurisprudencia a que se ha hecho referencia, no es hasta ese momento cuando el daño devendrá efectivo y evaluable en los términos que exige la institución de la responsabilidad patrimonial.

Por cuanto va dicho y al entender de esta parte, no se han forzado los principios del instituto de la prescripción ni se ha vaciado la figura de contenido ; al contrario, la reclamación, tal y como se realizó en vía administrativa y se ha continuado ante la jurisdicción contenciosa, se ha ajustado de manera milimétrica a los presupuestos y requisitos legales en la manera en que éstos vienen siendo interpretados por los tribunales en el supuesto específico de actos de demolición realizados en cumplimiento de sentencias anulatorias de licencias de obra.«

Finalmente se dicta Sentencia nº 222/2016 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº1 de Lugo, por la que se estima la demanda, debiendo tomar en consideración que el daño surge de manera efectiva -en cuanto a la responsabilidad patrimonial-con la demolición material del inmueble, aún cuando el pronunciamiento que anuló la licencia se hubiera dictado años atrás, así como los subsiguientes pasos que se siguieran para ejecutar el mismo.

 

NOTA: Recientemente se ha dictado la STS de 10-7-2018 (RC 1548/2017)que sienta un criterio distinto respecto del día inicial del cómputo del plazo de prescripción en los casos de responsabilidad patrimonial derivada de la anulación jurisdiccional de un acto o disposición que conlleva la demolición de un inmueble, entendiendo que como regla general el dies a quo no se fija en el momento del efectivo derribo sino desde la firmeza de la sentencia que acuerda su anulación.

Una entrada muy interesante sobre el fallo del TS puede leerse en el blog del abogado Diego Gomez en el siguiente Link

Rafael Rossi Izquierdo -Abogado-

https://www.contenciosos.com/blog

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